Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin wäre nach einer neuen Studie finanzierbar, würde aber den Wohnungsmangel nicht beheben. Ökonomen um IMK-Direktor Sebastian Dullien und den Wirtschaftsweisen Achim Truger beziffern die Entschädigung für rund 210.000 Wohnungen auf etwa 13,5 Milliarden Euro. Die Mieteinnahmen würden demnach Zins und Tilgung decken, ohne den Landeshaushalt zu belasten. Kritiker bemängeln, dass die Studie eine umstrittene Bewertungsmethode zugrunde legt.
Die Mieten in Berlin sind in den vergangenen fünfzehn Jahren stark gestiegen, bezahlbare Wohnungen sind knapp. Im Jahr 2021 stimmte eine Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner in einem Volksentscheid dafür, große private Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften, also ihre Bestände gegen Entschädigung in Gemeineigentum zu überführen. Grundlage wäre Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine solche Überführung ausdrücklich erlaubt, aber noch nie angewandt wurde. Eine vom Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich ist, sofern sie finanziell tragfähig bleibt. Seitdem dreht sich die Debatte vor allem um die Frage, wie hoch die Entschädigung ausfallen müsste und ob das Land sie stemmen könnte. Die Partei Die Linke hat die Vergesellschaftung im Wahlkampf zur Berliner Abgeordnetenhauswahl zu einem zentralen Thema gemacht. Eine neue Analyse des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung liefert nun Zahlen zu dieser Frage.
Der Policy Brief Nr. 225 stammt von IMK-Direktor Sebastian Dullien, dem Mitglied des Sachverständigenrats Achim Truger sowie Patrick Kaczmarczyk und Tom Krebs von der Universität Mannheim. Das IMK gehört zur gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung. Die Autoren untersuchen drei Modelle, wie die rund 210.000 Wohnungen übernommen und bewirtschaftet werden könnten, wie das IMK auf seiner Seite zur Studie darstellt. In der ersten Variante würde eine neu gegründete Anstalt des öffentlichen Rechts die Wohnungen verwalten, in der zweiten die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen, in der dritten würden diese sechs Unternehmen in eine solche Anstalt eingegliedert. Die Autoren empfehlen die zweite Variante, weil die landeseigenen Gesellschaften bereits über Erfahrung und Verwaltungsstrukturen verfügen und die Entschädigung sofort ausgezahlt werden könnte.
Die Entschädigung von rund 13,5 Milliarden Euro berechnen die Autoren als Ertragswert, also aus den Mieteinnahmen, die sich mit den Wohnungen unter dauerhafter Mietpreisbindung erzielen lassen. Bei einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent müsste das Land rund vier Milliarden Euro Eigenkapital bereitstellen, die übrigen rund 9,5 Milliarden Euro würden die Wohnungsunternehmen über Kredite finanzieren. Nach der Rechnung der Autoren erwirtschaften die Gesellschaften trotz Mietpreisbindung einen jährlichen Reinertrag von 543 Millionen Euro. Dem stehe ein Kapitaldienst der Unternehmen von 345 Millionen Euro gegenüber, aus dem Rest könne das Land seinen eigenen Kapitaldienst von 135 Millionen Euro bedienen. Zins und Tilgung wären damit gesichert, ohne dass Neubau leidet oder im Landeshaushalt gekürzt werden müsste. Die Autoren betonen, dass die Überführung den Bestand an preisgebundenen Wohnungen schneller erhöhen könne als Neubau und so stärker und schneller auf den gesamten Mietmarkt wirke.
Zugleich stellen die Ökonomen klar, dass eine Vergesellschaftung das grundlegende Problem nicht löst: Durch die Überführung entsteht keine einzige neue Wohnung. Um den Wohnungsmangel in Berlin und anderen Großstädten zu beheben, sei Neubau in großem Stil nötig. Die Vergesellschaftung könne lediglich als ergänzendes Element sinnvoll sein, um das Problem der Bezahlbarkeit zu verringern. Die Autoren benennen in ihrer Analyse auch Risiken. So könnte ein Vertrauensverlust bei Investoren die Risikoaufschläge und damit die Finanzierungskosten für das Land Berlin und die Wohnungsunternehmen erhöhen. Die Überführung von 210.000 Wohnungen sei außerdem mit erheblichen organisatorischen Herausforderungen verbunden, die zusätzliche Verwaltungskapazitäten erfordern. Schließlich bestehe die Gefahr, dass die Überführung bestehender Wohnungen mit dem Neubau um Geld und Personal konkurriert. Diese Punkte gehören zu den Hauptargumenten, die Gegner der Vergesellschaftung seit Jahren anführen.
Kritiker weisen auf eine zentrale Annahme der Studie hin. Die Autoren folgen bei der Entschädigung ausdrücklich der Mehrheit der Expertenkommission von 2023, die Abschläge vom Marktwert für zulässig hielt. Drei Kommissionsmitglieder hatten in einem Sondervotum dagegen gefordert, vom Verkehrswert auszugehen, also vom Marktpreis der Wohnungen. Nach der Veröffentlichung wiesen Beobachter darauf hin, dass das im März 2026 in Kraft getretene Berliner Rahmengesetz zu Artikel 15 den Verkehrswert als Ausgangspunkt der Entschädigung nennt. Die Studie selbst beziffert die Verkehrswerte der Bestände in einem Vergleich auf 23,1 bis 37,7 Milliarden Euro, also deutlich mehr als die angesetzten 13,5 Milliarden. Wie hoch eine Entschädigung am Ende tatsächlich ausfallen müsste, dürften im Ernstfall Gerichte entscheiden. Befürworter sehen in der Studie einen Beleg für die Machbarkeit, Gegner in den Annahmen eine Unterschätzung der Kosten, wie die vollständige Studie in ihren Fußnoten selbst andeutet.
Ob es tatsächlich zu einer Vergesellschaftung kommt, ist eine politische Entscheidung, die von den Mehrheiten im Berliner Abgeordnetenhaus abhängt. Eine Umsetzung würde ein eigenes Vergesellschaftungsgesetz erfordern, das mit hoher Wahrscheinlichkeit vor dem Bundesverfassungsgericht landen würde, da Artikel 15 des Grundgesetzes noch nie angewandt wurde. Die Studie des IMK liefert für diese Debatte eine Rechnung unter bestimmten Annahmen, keine Vorhersage. Wirtschaftsverbände und die Wohnungswirtschaft halten eine Vergesellschaftung seit Jahren für teuer, rechtlich riskant und schädlich für Investitionen in den Wohnungsbau. Mieterinitiativen sehen darin dagegen einen der wenigen Hebel, um Mieten in großem Umfang dauerhaft zu begrenzen. Unabhängig vom Ausgang bleibt das Grundproblem bestehen: In Berlin und vielen anderen Städten fehlen bezahlbare Wohnungen, und dieser Mangel lässt sich nach Einschätzung nahezu aller Fachleute nur mit deutlich mehr Neubau beheben.
IMK Policy Brief Nr. 225, Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum, Optionen und Fallstricke (September 2026)